本月起，北京、上海、广州、武汉开始试点“老年人住房反向抵押养老保险”，然而沪上不少老年人对此持观望态度，纷纷将眼光投向了养老地产。记者调查发现，浦东、青浦、崇明等区县都有养老地产借机“抢蛋糕”。个别新开发的养老地产项目甚至明年交房今年就有老人预订。
“手里有房，心中不慌”
“老年人住房反向抵押养老保险”俗称保险版“以房养老”或者“倒按揭”，在试点城市，保险版“以房养老”能否真正落地还需拭目以待。记者在采访中发现，部分老年人对需要交出手中房子的养老方式还是有所观望。
“手里有套房子心里就不慌了，感觉踏实，而且以后也可以留给孩子。”今年60岁出头的瞿老伯说：“我周围的朋友、邻居也很少有人能接受这种反向抵押，当然，以后可能会有些老人接受这种养老方式，但不一定能获得大部分老人的支持，‘倒按揭’最多就是养老方式的一种补充而已。”
“由于传统观念，老人将房产视为重要遗产，‘以房养老’观念短期难以改变。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，还有三个与“以房养老”紧密相关的三个难题必须解决：房地产市场周期波动对于资产升值及价格的影响明显，如何规避、计算、对冲市场风险；现有住宅房屋产权70年，产权未到期或到期后如何处置依然存在政策盲点；配套服务设施不完善，有钱未必买到优质养老服务。这些都制约着“倒按揭”的发展。
老人组团觅“养老房”
正是看中了老年人“手里有房、心中不慌”的想法，加之对未来养老服务市场持乐观态度，过去两三年间，养老地产风生水起，开发商都想分一块“蛋糕”。
在昆山花桥、千灯等地，多个楼盘都打出过“养老房”的概念。由于开发商和中介的大力推介，加之价格较低又不限购，许多上海老年人都到花桥、千灯买房养老，甚至还经常出现中老年人“组团买房”的情况。根据绿地集团的统计，绿地在昆山花桥各项目共售出约2.3万套，其中约90%的购房者都是来自上海的客户。这其中40岁以上的约占20%。
在上海，位于浦东康桥的亲和源是运营比较成熟的老年生活服务社区，目前已有约1300位老年人入住。亲和源老年生活形态研究中心主任华山说，目前入住的老人多来自徐汇、长宁、静安等市中心区域，且多为自己掏钱入住。
即便是新开发的养老地产项目，也颇受老年人欢迎，位于青浦朱家角的天地健康城首批推出80多套房，最低价要130万元，尽管要到明年年底才能入住，但由于有送终身会员等活动，也已预订了70%。
和普通买房不同，这些养老地产多采用会员制以‘入会’的方式买房，或者说以买房的方式入会。如亲和源的A类会员，入会费统一为118万元，年费则根据房产大小有所变化：108平方米的房子7.38万元，78平方米则为3.98万元，58平方米为2.98万元。
除此以外，浦东的迪士尼板块甚至崇明东滩都传出了建设养老地产项目的消息。
[政策解读]
国土部：商业性设施占用土地不属于养老设施用地
老年酒店、会所等不属于养老设施
养老地产高速发展的背后也有隐忧。多位业内人士透露，过去有的开发商涉足养老地产，其实本意是规避缴纳土地出让金和限购政策。此外，也有的项目号称“养老房”，实则是变相的“会所”、“酒店”，看似豪华实则缺乏基本的养老设施和为老人提供生活照料的能力，产权性质也不明。
国土资源部日前下发《养老服务设施用地指导意见》（以下简称《意见》），围绕保障养老服务设施用地供应、规范养老服务设施用地开发利用管理、大力支持养老服务业发展“约法三章”。
《意见》首先明确界定了养老服务设施用地范围。“新建养老机构服务设施用地的，应根据城乡规划布局要求，统筹考虑，分期分阶段纳入国有建设用地供应计划。”专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，才可确定为养老服务设施用地。老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于此范围。
《意见》规定：养老服务设施用地使用权可整体转让和转租，不得分割转让和转租；不得改变规划确定的土地用途，否则依法收回建设用地使用权；养老服务设施用地内建设的居住用房，可参照公共租赁住房，套型限定在40平方米以内；向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等，期限一次最长不能超过5年。
《意见》还规定企事业单位、个人对城镇现有空闲厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能、从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质可暂不作变更。
[新闻分析]
我们需要积极的老龄观
由全国老龄工作委员会办公室提供的资料显示，截至2013年年底，我国60岁及以上老年人口数已达2.02亿，占总人口数的14.9％，预计2020年将达到2.43亿，2033年可能突破4亿。
面对人口老龄化快速发展的形势以及由此带来的一系列问题，有关专家指出，我们不能把老年人错误地看作“没有价值的负担”，全社会应当以积极老龄化的理念，加快发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多元化需求。
记者从全国老龄工作委员会办公室了解到，积极老龄化的概念最早由世界卫生组织作为工作目标提出。这一理念认为，老年人有巨大潜力，老年人积极参与社会不但能改善他们自身条件，还能推动社会条件的改善。全国老龄工作委员会办公室负责人告诉记者，积极老龄化就是要以积极的态度、积极的政策、积极的行动应对人口老龄化，全社会积极接纳老年人，形成良好氛围。各方面要积极做好老龄工作，促进老年人的保障、健康、参与、发展。老年人则要积极面对老年生活、保持身心健康、参与社会发展，提高生活品质。青壮年也要积极为未来养老做好物质和精神准备。
全国老龄工作委员会办公室、中宣部等十部门近日联合印发通知，明确了开展人口老龄化基本国情宣传教育等七方面任务，旨在用一系列举措进一步提升全民人口老龄化意识，促进公民正确对待和积极接纳老年人，积极营造敬老爱老助老的社会氛围，帮助广大老年人树立终身发展理念，树立积极老龄化、健康老龄化的人生观和价值观，促进老年人参与社会发展。
在有些专家看来，我们距离积极老龄观的形成，尚存一定差距。例如，社会上的一些中青年人还没有充分认识到及早、及时备老的重要性和必要性；“养儿防老”的传统观念在部分人的思想中依然根深蒂固。还有一些人道德缺失、法律意识淡薄，缺乏对老年人应有的尊重和关爱，侵犯老年人权益的现象时有发生。
全国老龄工作委员会办公室负责人指出，要通过加强老龄宣传教育工作，弘扬中华民族传统美德，在全社会树立尊老爱老、共建共享的理念，并营造良好的社会法制环境和舆论引导氛围，增加全社会应对人口老龄化的信心和决心。
