土地使用权及续期相应的法律问题，是在一定的立法背景下产生的。早在1990年我国规定土地使用权的出让年限，但是这些年限规定随着社会的进步和发展、尤其是法制化进程下，已显得不甚合理。过短年限导致土地使用权人投资的兴趣下降，甚至在临近土地收回期限时，做出消极的、不利于土地资源充分利用的行为，也使重新处置和利用的难度会大大增加。由此，明确土地使用权届满后以何种方式续期，是无法回避的问题。制定系统的政策和法律刻不容缓。
有偿续期的必要性
续期的法律依据。根据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权届满将会采用自动续期的方式，而对于非住宅建设用地，则可根据相关法律政策进行续期，其上的建筑物和构筑物归属或按照约定、或根据相关法律政策确定其归属。可以看出，无论是住宅建设用地还是非住宅建设用地的使用权期限届满后，法律都保障了土地使用人拥有续期的权利。
续期应当有偿
1.无偿续期有悖于中国的土地政策。众所周知，我国土地所有权归国家和集体所有。土地使用权无偿续期，意味着一旦购买某栋住宅即永久获得该住宅所在土地的使用权、出租权、转让权、抵押权等，从本质上是土地所有权的买断，无偿续期则意味着投资者没有支付对价而实际上拥有了该块土地的所有权，与我国目前的宪法和土地政策相悖。所以，兼顾现有的法律框架及确保土地长期使用权不受侵犯，有偿续期的方式是最恰当的选择。
2.无偿续期损害国家利益。如果通过续期延长了土地使用年限，却没有缴纳一定数量的土地出让金，则意味着土地作为稀缺资源，一方面因城市扩张而价值不断增大，另一方面国家作为土地所有者，在续期中失去了应得利益。法律上，土地所有权人应当拥有对该土地的收益权，国家也应当可以通过转让土地的使用权来获得持续性的收益。有偿续期则意味着所有权人让渡了更长时间的使用权，并获得相应的收益。
3.完全的无偿续期将助长炒房风。无偿续期相当于给囤积房产的人提供了一个法律漏洞，无偿续期、永久使用带来的低成本和高收益的反差，极有可能成为新一波“炒房”的助推器。房地产保值增值作用被过度放大，也将使政府对房价的调控日益困难。
因此，笔者认为应当支持并鼓励土地使用者续期，但是须要采取有偿的方式，这样做既有利于城市的规划及可持续发展，也有利于土地使用者制定出充分且长期利用土地的计划，实现各方面利益的共赢。
对于城市土地使用权期满后处置的建议
完善续期年限。不同用途的建筑用地在确定续期的年限时应当区别对待。根据《民用建筑设计通则》对于重要建筑物的耐久年限应大于100年的规定，笔者建议非住宅类建设用地的土地使用权续期年限为50年，如此实施之后，非住宅建筑在土地上存在的时间恰好为100年，能够满足《民法建筑设计通则》对于建筑物耐久年限的规定。且此年限下，建筑没有重建之必要，而年限到后，随着社会的发展，在该建筑难以适应新时代人们需要时，可选择放弃继续续期，其上建筑物在土地使用权到期后由国家收回，对建筑物所有者进行略高于建筑物残值的补偿。而对于住宅类，则采用年租制收取费用。
完善续期费用的制定
1.明确续期费用承担者。在土地使用权到期之后，住宅房产的所有者一般难以找到建筑开发商，因此在土地使用权到期后让建筑开发商承担续期费用是不现实的，只能由最终接手的房地产所有者来缴纳续期的费用。对于非住宅建筑，若在土地使用权期内没有更换土地使用人，则土地使用人毫无疑问成为续期费用的承担者；若在土地使用权期间转让，则接受的企业理应综合考虑土地使用权年限和该土地及其上附着物的价值，给出本企业能够接受的价格，基于此方面考虑，转手后的土地使用权续期费用，应当由当时拥有土地使用权的企业或个人缴纳。
2.明确续期费用的金额。从维护国家利益的角度考虑，理论上的续期费用应当与再次取得该土地使用权的费用相同，然而这不利于鼓励土地使用者继续对此土地进行长期投资，反而有损长期利益。因此，从经济角度及社会稳定的角度考虑，非住宅建筑用地续期的费用应低于再次取得该土地时的支出。
而对于住宅用地，考虑到中国中低收入人群所占的比例较大，笔者建议国家能够对住宅用地的续期进行补助。但是补助的发放对象不应是建筑物，而应该是人，国家应当给予各人与当地人均住宅面积续期费用相同的补助，并建议给予地级市一定的自由裁量权，补助面积参考各市的经济适用房申请条件中对于人均住宅面积的限制上限而定。如上海2015年经济适用房申请条件要求，申请人家庭的人均住房须小于等于15平方米，则制定上海补助的面积为每人15平方米，如果三口之家居住的面积小于45平方米，则这户人家不需要自己承担年租金，而如果这户三口之家的居住面积大于45平方米，那么超出部分的年租金费用就需要自己承担，该户人家持有的房产越多，面积越大，承担的费用也就越大。
完善续期方式。从方便群众，保障人民基本需求的角度，《物权法》已经确定了住宅用地采用自动续期的制度来延长土地使用权年限，但是因涉及土地证的更新，仍然须要制定具体的办理程序和操作流程，顺利规范地解决土地使用权续期问题。
完善土地使用权到期后其上附着物的处置方式。国家应当鼓励和支持土地使用权的续期和再次取得，但是，如果政府对于此幅土地确有其他规划，或者原土地使用者出于多方面的考虑，决定不再予以续期。那么，土地上附着物的处置方式就成为一个值得探讨的问题。笔者建议借鉴日本的做法，对于申请续期被驳回的土地使用人，鼓励附着物的所有人将能带走的带走，再次创造价值，对于不能带走的，应当予以经济上的补偿；而对于不提出续期要求的土地使用者，则无偿收回其上的建筑物和构筑物。考虑到可能会出现的土地使用者在土地使用期满之后对土地上的附着物肆意破坏，导致土地开发再利用须要再次投入大量资金，国家应当立法明确其恢复原状的责任。
