此番养老焦虑的引发,源自于保险（放心保）公司行业以房养老的试点,广州、北京、上海、武汉成为首批试点的城市。虽然相关保险类产品还处于研发申报阶段,但对比此前银行系相关产品的备受冷落,以房养老带来的争议也就成为主流。但若理性分析,“以房养老”作为一种商业产品,只是尝试为老年人提供多种养老收入资金来源,这一探索的价值,或许远高于其目前的实际意义。
案例
抵押房产后能拿多少养老金?
王爷爷拥有一套50平方米的房子,按照目前广州市平均两万元左右的单价估算市值为100万元,向银行抵押该房产申请以房养老业务。
据银行规定,申请以房养老业务的老人或者法定赡养人必须至少拥有2套房,其中1套用于抵押;贷款金额根据房产价值和养老人合理养老需求确定,最高不超过所抵押住房评估价值的60%,每月实际支付养老金额不超过2万元,贷款期限最长不超过10年,利率按照同档次基准利率或上浮执行。
因此,按照60%的估值计算其贷款总额为60万元,贷款10年,约合每月获得5000元养老金。而对比广州市内两房的租金大约在2500元,这确实比房屋出租要获得更多的现金。但是申请人实际拿到手的贷款金额要少一些,因为还要负担贷款利息。在此期间,有两套房的老人可以同时获得租金收益,因此每月最高可以拿到7500元。
分析:这种模式适合10年之内经济负担较重,并且预期将来有还款能力的借款人。比如,55岁的居民,未到领取养老金的年纪,但是孩子正在上大学,开支较大。这样的情况下,可以考虑抵押房屋,等将来孩子工作了,自己也有养老金了,就有能力偿还贷款了。从这个角度来说,这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。
“以房养老”还能怎么养?
近年来,北京、上海、杭州等地都先后进行过“以房养老”的尝试,虽然都应者寥寥,但也看出来“以房养老”并非只有抵押一种方式。
●租售换养
老人通过出租现有住房,或者以大换小的方式,利用差价养老或入住养老院。
●售后返租
老人将房产出售给公积金管理中心,可一次性收取房款,然后用手中资金重新租住该房,租期由双方约定,租金与市场价等同并一次性付清。租期届满,如果老人还健在,续租的租金全免;如老人在租期内去世,剩余的租金归老人的遗产继承人。
●保障性住房养老
指政府将“空巢老人”、“失独户”和其他鳏寡老人纳入保障性住房建设体系,将老人现有住房出租或出售,获得所需生存生活照料,待老人去世后由保障房中心将住房收回。
外国式“以房养老”
●美国虽然美国的社会养老保障体系比较健全,但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款,发放对象为62岁以上的老年人。
●加拿大超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行,贷款数额在1.5万至30万加元之间,只要不搬家、不卖房,房屋产权人不变,可一直住到逝世,后人处理房产时折还贷款。
●日本 老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式,适用于55岁以上的人群。
●英国有不少老年人把自己的养老地点选择在西班牙、南非等国家。这些国家物价低,英国老人把本国住宅出售后,可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务。
●新加坡 60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由公益性机构一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处分“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)。
虽然看上去以房养老可以获得较为乐观的养老金收入,但对于申请人和银行、保险公司等金融机构而言,目前仍存在不确定性风险:
我国房屋产权70年,是此类业务最大风险之一,有偿续期的费用将影响产品定价和申请人的收益水平。
将房屋抵押银行获取养老金,申请人需承担还贷压力,贷款的利率水平波动也会影响其实际获得的养老金。
房屋的价值估算存在风险,贬值或增值部分的风险及收益归属需要明确。
若房屋价值在未来几十年大幅度贬值,产品收益兑现风险值得关注。
